Одним из самых важных вопросов при переезде в Японию становится выбор жилья.
Аренда квартиры в Японии устроена совсем иначе, чем в большинстве стран. Здесь есть свои правила, обязательные платежи и культурные особенности. Эта статья — для тех, кто только узнаёт, как работает аренда жилья в Японии, и хочет избежать неожиданных расходов и недоразумений.
Аренда квартиры в Японии устроена совсем иначе, чем в большинстве стран. Здесь есть свои правила, обязательные платежи и культурные особенности. Эта статья — для тех, кто только узнаёт, как работает аренда жилья в Японии, и хочет избежать неожиданных расходов и недоразумений.
Сколько стоит снять квартиру в Японии
Если вы думаете, что для аренды достаточно оплатить первый месяц, то будьте готовы: в Японии всё немного сложнее.
Перед заселением арендаторы оплачивают целый ряд обязательных платежей. В стандартной ситуации они могут доходить до трёх-шести месячных арендных плат сразу. Звучит пугающе, но если знать, из чего складывается эта сумма, всё становится понятнее.
Перед заселением арендаторы оплачивают целый ряд обязательных платежей. В стандартной ситуации они могут доходить до трёх-шести месячных арендных плат сразу. Звучит пугающе, но если знать, из чего складывается эта сумма, всё становится понятнее.
Депозит (敷金 / Shikikin)
В Японии депозит — это сумма, которую вы платите арендодателю при заселении, в качестве гарантии на случай повреждений или неоплаты аренды.
Чаще всего размер депозита составляет один-два месяца аренды, но иногда в объявлениях встречается жильё без депозита. Однако отсутствие депозита не всегда означает, что вы заплатите меньше — его могут заменить другими сборами, например, за уборку при выселении или оформление документов.
Чаще всего размер депозита составляет один-два месяца аренды, но иногда в объявлениях встречается жильё без депозита. Однако отсутствие депозита не всегда означает, что вы заплатите меньше — его могут заменить другими сборами, например, за уборку при выселении или оформление документов.
Депозит может быть как полностью, так и частично невозвратным.
Обязательно уточняйте условия возврата депозита до подписания договора. Если вам заранее скажут, что вся сумма будет удержана при выезде — это должно быть прописано в контракте. И наоборот, если часть депозита обещают вернуть, то попросите указать это письменно.
Плата благодарности арендодателю (礼金 / Reikin)
При аренде жилья вас также могут попросить заплатить плату благодарности арендодателю. Это не депозит и не аванс — это жест благодарности, который никак не возвращается и не идёт в счёт будущей аренды.
Этот обычай существует в Японии с послевоенных времён, когда в городах был серьёзный дефицит жилья, и арендаторы буквально "благодарили" арендодателя за возможность въехать. Сегодня плата благодарности встречается реже, чем раньше, но в некоторых районах и у частных владельцев она всё ещё практикуется.
Сумма может составлять один или два месяца аренды, но бывают и другие варианты — это всегда оговаривается отдельно.
Если вы хотите сэкономить на въезде, то ищите квартиры с пометкой 礼金なし — это значит, что плата благодарности не взимается. Также обязательно уточняйте у агента недвижимости, входит ли данная плата в первоначальные расходы и можно ли её избежать.
Обратите внимание, что плата благодарности не возвращается ни при каких условиях.
Гарантийная компания
В Японии при аренде жилья почти всегда требуется поручитель — кто-то должен официально подтвердить, что возьмёт на себя ответственность за оплату аренды, если вы по какой-то причине перестанете платить.
Для японцев таким поручителем становится родственник, но иностранцам, особенно тем, кто только приехал в Японию, такой вариант недоступен. В таких случаях на помощь приходит гарантийная компания (保証会社 / Hosho: gaisha), которая берёт на себя роль поручителя за отдельную плату.
Сумма может быть разной, но чаще всего составляет от 50% до 100% от стоимости месячной аренды, плюс ежегодная плата за продление договора — примерно 10 000 – 20 000 иен.
Прежде чем взять на себя роль поручителя, гарантийная компания проверяет ваши документы и платёжеспособность — им важно убедиться, что вы надёжный арендатор.
При подаче заявки, почти всегда нужно указать экстренный контакт в Японии — человека, с которым можно связаться, в случае если до вас не смогут дозвониться. Это обязательное требование почти во всех случаях. На этого человека не возлагается финансовая ответственность, но он должен быть готов ответить на звонок или письмо в случае экстренной ситуации.
Таким контактным лицом может быть ваш знакомый, преподаватель, коллега или менеджер в языковой школе. Иногда гарантийные компании настаивают, чтобы экстренным контактом был именно японец. В других случаях могут согласиться на иностранца, если он свободно говорит по-японски и проживает в Японии на законных основаниях.
Для японцев таким поручителем становится родственник, но иностранцам, особенно тем, кто только приехал в Японию, такой вариант недоступен. В таких случаях на помощь приходит гарантийная компания (保証会社 / Hosho: gaisha), которая берёт на себя роль поручителя за отдельную плату.
Сумма может быть разной, но чаще всего составляет от 50% до 100% от стоимости месячной аренды, плюс ежегодная плата за продление договора — примерно 10 000 – 20 000 иен.
Прежде чем взять на себя роль поручителя, гарантийная компания проверяет ваши документы и платёжеспособность — им важно убедиться, что вы надёжный арендатор.
При подаче заявки, почти всегда нужно указать экстренный контакт в Японии — человека, с которым можно связаться, в случае если до вас не смогут дозвониться. Это обязательное требование почти во всех случаях. На этого человека не возлагается финансовая ответственность, но он должен быть готов ответить на звонок или письмо в случае экстренной ситуации.
Таким контактным лицом может быть ваш знакомый, преподаватель, коллега или менеджер в языковой школе. Иногда гарантийные компании настаивают, чтобы экстренным контактом был именно японец. В других случаях могут согласиться на иностранца, если он свободно говорит по-японски и проживает в Японии на законных основаниях.
С этим человеком могут действительно связаться ещё на этапе проверки документов. Ему могут задать простые вопросы — например, откуда он вас знает, где вы учитесь, как с вами связаться. Поэтому лучше заранее предупредить выбранного человека и получить его согласие.
Только после проверки всех формальностей заключается договор между гарантийной компанией, арендодателем и вами.
Обратите внимание, что оплата гарантийной компании не возвращается при выезде.
Комиссия агенту
В Японии большинство квартир сдаются через агентства недвижимости. Даже если вы нашли объявление на сайте, скорее всего, дальше вы будете общаться именно с агентом, а не напрямую с арендодателем.
Агентство недвижимости взимает комиссию за свою работу — поиск квартиры, оформление документов и сопровождение на всех этапах сделки. По закону комиссия агентства не может превышать сумму, эквивалентную одному месяцу аренды, и оплачивается один раз при подписании договора.
Бывают ситуации, когда агент делит комиссию с арендодателем или вовсе отказывается от неё — такое чаще встречается в квартирах от крупных управляющих компаний или в акционных предложениях. В объявлениях такие квартиры отмечаются как 仲介手数料無料 — это значит, что комиссия не взимается. Иногда встречается вариант 仲介手数料半額 — комиссия составляет половину от месячной аренды.
Агентство недвижимости взимает комиссию за свою работу — поиск квартиры, оформление документов и сопровождение на всех этапах сделки. По закону комиссия агентства не может превышать сумму, эквивалентную одному месяцу аренды, и оплачивается один раз при подписании договора.
Бывают ситуации, когда агент делит комиссию с арендодателем или вовсе отказывается от неё — такое чаще встречается в квартирах от крупных управляющих компаний или в акционных предложениях. В объявлениях такие квартиры отмечаются как 仲介手数料無料 — это значит, что комиссия не взимается. Иногда встречается вариант 仲介手数料半額 — комиссия составляет половину от месячной аренды.
Обязательно уточняйте размер комиссии заранее, до подачи заявки на определенную квартиру.
Кроме того, в некоторых случаях агент может предложить дополнительные платные «опции» — например, помощь в подключении интернета, страхование мебели или установка бытовой техники. Эти услуги не являются обязательными, и вы можете от них отказаться, если не нуждаетесь.
Кроме того, в некоторых случаях агент может предложить дополнительные платные «опции» — например, помощь в подключении интернета, страхование мебели или установка бытовой техники. Эти услуги не являются обязательными, и вы можете от них отказаться, если не нуждаетесь.
Комиссия агенту не возвращается, даже если вы передумаете после подписания договора — её удерживают как плату за оказанные услуги.
Страховка жилья
В Японии при аренде квартиры почти всегда требуется оформить обязательную страховку. Она покрывает ущерб от пожара, затопления или короткого замыкания.
Такую страховку предлагают непосредственно в агентстве недвижимости во время оформления договора. Вы не можете выбрать любую страховую компанию самостоятельно — почти всегда используется конкретный партнёр агентства или арендодателя.
Стоимость страховки обычно составляет от 15 000 до 25 000 иен за весь период аренды (за два года). При продлении договора аренды страховку тоже нужно продлевать и оплачивать заново.
Некоторые страховки включают дополнительные опции — например, экстренную замену ключей или круглосуточную техподдержку (если сломалась дверь или потек кран). Такие услуги могут быть полезны, особенно если вы не говорите по-японски, но стоит уточнить, входят ли они в стоимость или оплачиваются отдельно.
Такую страховку предлагают непосредственно в агентстве недвижимости во время оформления договора. Вы не можете выбрать любую страховую компанию самостоятельно — почти всегда используется конкретный партнёр агентства или арендодателя.
Стоимость страховки обычно составляет от 15 000 до 25 000 иен за весь период аренды (за два года). При продлении договора аренды страховку тоже нужно продлевать и оплачивать заново.
Некоторые страховки включают дополнительные опции — например, экстренную замену ключей или круглосуточную техподдержку (если сломалась дверь или потек кран). Такие услуги могут быть полезны, особенно если вы не говорите по-японски, но стоит уточнить, входят ли они в стоимость или оплачиваются отдельно.
Даже если вам кажется, что эта страховка не нужна — отказаться от неё невозможно. Это обязательное условие, без которого договор с вами не подпишут. Страховка оформляется одновременно с подписанием основного контракта, и её стоимость включается в первоначальные расходы.
Плата за обслуживание
Помимо аренды, во многих японских квартирах предусмотрена отдельная плата за обслуживание здания.
Она называется:
Она называется:
管理費 (Kanrihi) — плата за управление домом,
共益費 (Kyo:ekihi) — плата за содержание общих зон.
Эти платежи покрывают уборку, освещение и обслуживание общих пространств: коридоров, лифтов, лестниц, велосипедных стоянок, мусорных контейнеров и пр. Если вы живёте в многоквартирном доме, такая плата почти всегда будет обязательной.
Сумма зависит от типа жилья и управляющей компании — это примерно от 5 000 до 15 000 иен в месяц. Иногда она указывается отдельно от аренды, а иногда уже включена в общую сумму. Обязательно уточняйте, какие платежи включены, а какие нужно платить дополнительно.
Плата за обслуживание взимается всегда, даже если вы лично не пользуетесь лифтом или велосипедной парковкой. Это обязательный фиксированный платёж, отказаться от него нельзя.
Смена замка (鍵交換代 / Kagi ko:kandai)
Ещё один платёж, который часто становится неожиданностью для арендаторов и почти всегда оплачивается при заселении — это плата за смену замка.
Считается, что после выезда предыдущего жильца замок нужно обязательно сменить на случай, если у него остался дубликат ключа. Даже если вы первый арендатор, замену всё равно могут провести "на всякий случай". Это стандартная практика в Японии, связанная с вопросами безопасности.
Стоимость замены замка зависит от типа двери и управляющей компании, но в среднем составляет от 10 000 до 30 000 иен. Иногда цена указывается сразу в объявлении, но чаще всего — прописана в деталях договора или озвучивается риэлтором при подаче заявки на квартиру.
Плата за замену замка не возвращается при выезде и взимается только один раз при заселении.
Отказаться от смены замка теоретически можно, но далеко не все арендодатели на это идут. Некоторые компании даже не рассматривают кандидатов, если те не согласны оплатить замену замка — особенно это касается крупных жилых комплексов.
Плата за продление договора (更新料 / Ko:shinryo:)
В Японии большинство договоров аренды заключается сроком на два года. По окончании этого срока вы можете остаться в квартире, но для этого потребуется продлить договор — как правило, за дополнительную плату.
Размер платы зависит от условий договора, но чаще всего составляет один месяц аренды. Например, если вы платите 70 000 иен в месяц, то через два года при продлении договора вам придётся внести ещё 70 000 иен как плату за продление договора.
Однако бывают квартиры, где данная плата не предусмотрена — в таких объявлениях пишут 更新料なし. Такие варианты встречаются реже, но их можно найти, особенно среди крупных управляющих компаний.
Если вы планируете жить в квартире долго, стоит сразу уточнить у агента, взимается ли плата за продление и сколько она составит — это поможет заранее спланировать будущие расходы.
Условия продления договора, включая обязательность и размер платы, указываются заранее — при подписании контракта. Эта плата взимается только в случае, если вы решите остаться в квартире после окончания срока аренды. Если вы не планируете продлевать договор и съезжаете, платить за продление не нужно.
Подведем итог
Пример стартовых расходов
В 2025 году средняя цена аренды небольшой квартиры-студии для одного человека в Токио составляет около ¥80,000 в месяц. Это не элитное жильё, но и не самый бюджетный вариант — типичная квартира в обычном районе.
Вот как могут выглядеть разовые стартовые расходы, если вы планируете снимать такую квартиру:
Аренда за первый месяц: 80 000 иен
Депозит (1-2 месяца): 80 000 - 160 000 иен
Плата благодарности арендодателю (1-2 месяц): 80 000 - 160 000 иен
Комиссия агенту: 80 000 иен
Гарантийная компания: 40 000 – 80 000 иен
Страховка жилья: 15 000 – 25 000 иен
Обслуживание здания: 5 000 – 8 000 иен
Смена замка: 15 000 – 30 000 иен
Итого: примерно от 395 000 иен до 623 000 иен.
Это не считая покупки мебели, техники и других вещей, ведь чаще всего квартиры в Японии сдаются пустыми.
Что ещё нужно для аренды жилья
Чтобы подать заявку на аренду квартиры, понадобится подготовить пакет документов и выполнить несколько условий.
Документы:
- Копия загранпаспорта
- Копия карты резидента (с обеих сторон)
- Сертификат о зачислении в школу (если вы студент) или трудовой договор (если работаете)
- Финансовые справки: зарплатные квитанции, налоговые документы, банковская выписка
- Контактные данные человека в Японии для экстренной связи
Адрес проживания в Японии
При подаче заявки на аренду агенты и гарантийные компании требуют указать текущий адрес проживания. Поэтому если вы ещё находитесь за границей или только приехали и не зарегистрировались по месту жительства, это может стать серьёзным препятствием. В таких случаях выручает временное жильё — шэрхаус, меблированные апартаменты или общежитие от школы. Сначала можно пожить там, а уже потом искать квартиру.
Японский номер телефона
Часто необходим при подаче заявки на аренду, поэтому если вы только переехали и не оформили сим-карту, стоит заранее уточнить, можно ли подать заявку без номера или временно указать номер друзей.
Банковский счёт в Японии
В большинстве случаев оплата аренды производится с японского счёта. Его можно открыть только после получения карты резидента и регистрации по месту жительства. Некоторые арендодатели требуют сразу оформить автоматическое списание, поэтому без счёта в японском банке подать заявку может быть затруднительно.
Условия аренды и список документов могут отличаться в зависимости от типа жилья, стоимости аренды и других факторов. Поэтому все требования лучше уточнять в индивидуальном порядке, особенно если вы находитесь за границей.
Заключение
Для новичков процесс аренды жилья может оказаться сложным: многое зависит от вашего бюджета, срока пребывания и набора документов.
Перед началом поиска важно здраво оценить свои возможности. В одних случаях разумно заранее забронировать временное жильё и параллельно подбирать квартиру с агентством. В других — лучше сначала приехать, немного адаптироваться, привыкнуть к японскому быту и уже после этого искать постоянное жильё.
Мы в Kokoro Study сотрудничаем с проверенными организациями, которые предлагают как временное жильё, так и полноценные квартиры с долгосрочной арендой. В зависимости от вашей ситуации и пожеланий подскажем, с чего лучше начать и направим туда, где смогут помочь.
Перед началом поиска важно здраво оценить свои возможности. В одних случаях разумно заранее забронировать временное жильё и параллельно подбирать квартиру с агентством. В других — лучше сначала приехать, немного адаптироваться, привыкнуть к японскому быту и уже после этого искать постоянное жильё.
Мы в Kokoro Study сотрудничаем с проверенными организациями, которые предлагают как временное жильё, так и полноценные квартиры с долгосрочной арендой. В зависимости от вашей ситуации и пожеланий подскажем, с чего лучше начать и направим туда, где смогут помочь.
